第二套房贷全面考验诚信体制
精品导报 2007-10-23 燕兵
央行和银监会共同宣布调整商业房地产信贷政策后，第二套房贷问题成为全面考验银行、地产商及个人诚信体制的试金石。50万房贷多付利息11.6万元对于买房者而言，央行提高第二套房首付比例的幅度，其实并非“不可接受”。
市民刘先生在桥东区有住房，最近他打算在市北郊购买一套别墅。如果根据央行的衡量标准，这套别墅应该算是刘先生的“第二套住房”。
刘先生告诉记者，本来银行贷款首付是2成，大概20多万元，现在提高到4成，变成了50多万元，“这样也好，吓退了那些一买就是10多套的炒房人。其实，对于那些确有买第二套房子需要的人，是不会因为提高首付，而放弃买房的。调整部分就权当房子的单价涨上去了。”
根据中国人民银行最近一次上调金融机构人民币贷款基准利率，6个月贷款的基准利率为6.48%，一年期为7.29%，一至三年期为7.47%，三至五年期为7.65%，五年以上为7.83%。根据以上基准利率计算(前提是基准利率一直不变)，刘先生如果要为这套别墅房贷款，以目前最流行的贷20年计，所要支付的利率最少是8.613%(7.83%×1.1倍)，而在以前，所要支付的利率是7.047%(7.83%×0.9倍)。以等额本息贷50万元算，20年期总共要归还1049986.8元，以前则是933748.04元，以等额本金贷50万元算，20年期总共要归还932445.06元，以前则是853818.69元。对于一般购房者而言，调整前后所要归还的银行贷款有7.8万至11.6万元的差额。不少人也许会因此三思。
一名银行贷款部门的工作人员告诉记者，对于投资房产的人来说，只要有利可图，即使首付比例提高、还款成本增加，他们依然会申请，最后升高的成本他们会转嫁到下家身上。这名工作人员同时表示，虽然20年期要归还的钱款大幅提高，但由于首付也相应提高，对于买房者而言，贷款部分的金额相应降低，所以也不必过分担心。
新政在“打压”第二套以上住房需求的同时，鼓励自住性需求，尤其是中小户型自住消费。新政对初次购90平方米以下的购房者实行了“保护”，有助于调整住房供应结构。
各家银行都在按兵不动
记者从多家商业银行获悉，央行与银监会9月底联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。根据这份《通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。通知下发后，各银行都在加紧制定相关的房贷细则，其中，有部分银行可能会出台更严厉的措施收紧房贷。而市公积金管理中心也已在加紧研究公积金贷款中区别对待多套房屋购房者的政策。
据记者了解，目前各银行之所以迟迟未下发房贷细则，是因为在诸如“第二套房的认定”等问题上无法达成广泛共识。农行石家庄分行的有关人员告诉记者，目前银行房贷部门已经根据央行指示，调高了首付比例和贷款利率，但具体操作起来，还要等待来自总行的实施细则，按照惯例，该细则会非常详细。[IPS:PaginationTag]
根据央行和银监会的解释，“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的房子。不过，这份解释并未涉及“第一套房贷款已还清”、“夫妻或其他家庭成员以各自名义买房”等实际问题，因此，分析人士认为，监管部门未明确“二套房”界定标准，主动权仍在银行手中。众家银行之所以在央行下达通知后仍迟迟未下发细则，除了长假因素外，揣摩监管层意图和观望其他行动态，也是主要因素。一名银行内部人士透露，把“二套房”界定标准卡得太严，可能会导致银行在市场竞争中处于劣势，而放得太宽，又必然会刺激监管部门，所以大家都在等待一个可以成为“风向标”的标准出来。
认定第二套房 拔出萝卜带出泥
日前，央行官员表示：“央行征信系统完全可以查到贷款人是否贷款买过房，成功认定‘首套自住房’和‘第二套(含)以上住房’。”仅从字面看，一时还搞不清楚这个“征信系统”是个什么东西，它和个人诚信档案有没有关系。按常规，一个人要在银行里留下买房痕迹，必须向银行借款，或者通过银行大额支付，以此类推，银行可以认定的第二套房，确切讲：是经过了金融服务系统的第二套房。但是，如果是用麻袋或是塑料袋装钱买房的，不知道金融机构是否还会认定得清。
如今，我国房地产登记制度已经很完善。我们采取的登记制度模式，是房子必须到登记机关登记了，才受法律保护，“房地产证”就是登记后的凭证。只要买房子，不管钱是白的，灰的，还是黑的；不管钱是用麻袋装的，用塑料袋装的，还是银行汇兑的，必经登记一关。
掌握这个唯一环节的是各地登记机关，按现有的技术条件，完全可以对各地登记房屋的电子数据进行处理汇总，来确定在中国境内有没有第二套房，而实际操作，并没有那么简单。
比认定第二套房更难认定的，是“第二个人”
假设，丈夫张三买一套房，他的妻子李四也买一套房，算不算第二套房；再假设，丈夫张三和妻子李四只买了一套房，他们的儿子张五，年满三十岁未婚，也买了一套房，算不算第二套房，如果算，买房子成婚也要受到另类首付和利率待遇？
当第一套房，对应第一个人(家庭)；只有排除了第二个人(家庭)，才能确定第二套房。如何认定第二人呢？公安部掌握身份证动态数据，民政部掌握婚姻动态数据，在没有认定第二个人之前，央行认定的第二套房，仅仅只是指使用过贷款的第二套房。
如果，把第二套房比作“萝卜”，那么，大量生成这种“萝卜”的“泥”又是什么呢。无疑，当前房地产模式，其三大板块，住宅销售市场畸形发展，住宅租赁市场严重窒息，住宅保障体制画饼充饥。这种模式下，市场只有“买房子，再卖房子，才能赚钱”的价值取向，于是诱发了大量的第二套房、第三套房等等囤积空置行为。
如果是另外一种土壤条件，住宅销售市场，住宅租赁市场和住宅保障体制三大板块相对平衡、互为补充，市场还有“买房子，出租房子，也能赚钱”的价值取向，于是也诱发了大量的第二套房、第三套房等等甚至更大规模、更加专业化的经营租赁行为。
同样是第二套房，不同的条件下，其作用是不同的。一般而言，上述前者会推高房价，理应限制；而后者会形成完整的住房消费链，让城市变得宜居，理应鼓励。平心而论，第二套房无所谓好坏，关键在于土壤。
楼市将进入低速运行期宏扬地产的王翔认为，央行新政要求开发商购地自有资金不少于35%，贷款本身不能超过地价的70%。这种对开发商贷款做出严厉约束的政策，是对最近不断出现的“地王”现象的回应，有望在一定程度上减小开发商不理性的购地行为。
省国土资源厅有关人士则表示，前段时间省会房产、物价、国土等部门已对开发商囤房、囤地行为做出规范，要求开发商将项目开工、进度、竣工时间都写进土地出让合同。央行新政规定，土地贷款期限不得超过两年，囤积三年以上的商品房不得抵押贷款，这为相关部门清理经营性用地提供了金融方面的依据，将有利促进市场供给，减少开发企业囤积土地坐等房价上涨的行为。
而省会的一些地产相关人士则分析，一些统计表明，流动性过剩促使今年以来石家庄投资性购房比例大幅上升。在一些地段较好的楼盘投资性购房的比例已经达到了六成。房贷新政执行后，投资性需求有可能会大幅下降。今后一段时期，新房开盘就被抢光的现象可能不会再有。
一手房销售速度减慢后，一些中小开发商有可能会调整销售策略，比如加大优惠幅度刺激消费，减缓价格上调频率等。一手房销售速度放慢将对二手房市场产生传导效应。由于二手房买卖此前已经加征了超过10%的税收，一手房需求减少又会增加二手房交易成本，最终两者相互影响可能让房价稳定。
不过业内专家仍然分析指出，造成当前房价过快上涨的原因主要来自两个方面，一是流动性过剩刺激投资性需求猛增；二是城市化高速发展带来的刚性需求越来越大。因此，如果要有力抑制房价的进一步上涨，缓和供求关系依然是当务之急。
市民刘先生在桥东区有住房，最近他打算在市北郊购买一套别墅。如果根据央行的衡量标准，这套别墅应该算是刘先生的“第二套住房”。
刘先生告诉记者，本来银行贷款首付是2成，大概20多万元，现在提高到4成，变成了50多万元，“这样也好，吓退了那些一买就是10多套的炒房人。其实，对于那些确有买第二套房子需要的人，是不会因为提高首付，而放弃买房的。调整部分就权当房子的单价涨上去了。”
根据中国人民银行最近一次上调金融机构人民币贷款基准利率，6个月贷款的基准利率为6.48%，一年期为7.29%，一至三年期为7.47%，三至五年期为7.65%，五年以上为7.83%。根据以上基准利率计算(前提是基准利率一直不变)，刘先生如果要为这套别墅房贷款，以目前最流行的贷20年计，所要支付的利率最少是8.613%(7.83%×1.1倍)，而在以前，所要支付的利率是7.047%(7.83%×0.9倍)。以等额本息贷50万元算，20年期总共要归还1049986.8元，以前则是933748.04元，以等额本金贷50万元算，20年期总共要归还932445.06元，以前则是853818.69元。对于一般购房者而言，调整前后所要归还的银行贷款有7.8万至11.6万元的差额。不少人也许会因此三思。
一名银行贷款部门的工作人员告诉记者，对于投资房产的人来说，只要有利可图，即使首付比例提高、还款成本增加，他们依然会申请，最后升高的成本他们会转嫁到下家身上。这名工作人员同时表示，虽然20年期要归还的钱款大幅提高，但由于首付也相应提高，对于买房者而言，贷款部分的金额相应降低，所以也不必过分担心。
新政在“打压”第二套以上住房需求的同时，鼓励自住性需求，尤其是中小户型自住消费。新政对初次购90平方米以下的购房者实行了“保护”，有助于调整住房供应结构。
各家银行都在按兵不动
记者从多家商业银行获悉，央行与银监会9月底联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。根据这份《通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。通知下发后，各银行都在加紧制定相关的房贷细则，其中，有部分银行可能会出台更严厉的措施收紧房贷。而市公积金管理中心也已在加紧研究公积金贷款中区别对待多套房屋购房者的政策。
据记者了解，目前各银行之所以迟迟未下发房贷细则，是因为在诸如“第二套房的认定”等问题上无法达成广泛共识。农行石家庄分行的有关人员告诉记者，目前银行房贷部门已经根据央行指示，调高了首付比例和贷款利率，但具体操作起来，还要等待来自总行的实施细则，按照惯例，该细则会非常详细。[IPS:PaginationTag]
根据央行和银监会的解释，“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的房子。不过，这份解释并未涉及“第一套房贷款已还清”、“夫妻或其他家庭成员以各自名义买房”等实际问题，因此，分析人士认为，监管部门未明确“二套房”界定标准，主动权仍在银行手中。众家银行之所以在央行下达通知后仍迟迟未下发细则，除了长假因素外，揣摩监管层意图和观望其他行动态，也是主要因素。一名银行内部人士透露，把“二套房”界定标准卡得太严，可能会导致银行在市场竞争中处于劣势，而放得太宽，又必然会刺激监管部门，所以大家都在等待一个可以成为“风向标”的标准出来。
认定第二套房 拔出萝卜带出泥
日前，央行官员表示：“央行征信系统完全可以查到贷款人是否贷款买过房，成功认定‘首套自住房’和‘第二套(含)以上住房’。”仅从字面看，一时还搞不清楚这个“征信系统”是个什么东西，它和个人诚信档案有没有关系。按常规，一个人要在银行里留下买房痕迹，必须向银行借款，或者通过银行大额支付，以此类推，银行可以认定的第二套房，确切讲：是经过了金融服务系统的第二套房。但是，如果是用麻袋或是塑料袋装钱买房的，不知道金融机构是否还会认定得清。
如今，我国房地产登记制度已经很完善。我们采取的登记制度模式，是房子必须到登记机关登记了，才受法律保护，“房地产证”就是登记后的凭证。只要买房子，不管钱是白的，灰的，还是黑的；不管钱是用麻袋装的，用塑料袋装的，还是银行汇兑的，必经登记一关。
掌握这个唯一环节的是各地登记机关，按现有的技术条件，完全可以对各地登记房屋的电子数据进行处理汇总，来确定在中国境内有没有第二套房，而实际操作，并没有那么简单。
比认定第二套房更难认定的，是“第二个人”
假设，丈夫张三买一套房，他的妻子李四也买一套房，算不算第二套房；再假设，丈夫张三和妻子李四只买了一套房，他们的儿子张五，年满三十岁未婚，也买了一套房，算不算第二套房，如果算，买房子成婚也要受到另类首付和利率待遇？
当第一套房，对应第一个人(家庭)；只有排除了第二个人(家庭)，才能确定第二套房。如何认定第二人呢？公安部掌握身份证动态数据，民政部掌握婚姻动态数据，在没有认定第二个人之前，央行认定的第二套房，仅仅只是指使用过贷款的第二套房。
如果，把第二套房比作“萝卜”，那么，大量生成这种“萝卜”的“泥”又是什么呢。无疑，当前房地产模式，其三大板块，住宅销售市场畸形发展，住宅租赁市场严重窒息，住宅保障体制画饼充饥。这种模式下，市场只有“买房子，再卖房子，才能赚钱”的价值取向，于是诱发了大量的第二套房、第三套房等等囤积空置行为。
如果是另外一种土壤条件，住宅销售市场，住宅租赁市场和住宅保障体制三大板块相对平衡、互为补充，市场还有“买房子，出租房子，也能赚钱”的价值取向，于是也诱发了大量的第二套房、第三套房等等甚至更大规模、更加专业化的经营租赁行为。
同样是第二套房，不同的条件下，其作用是不同的。一般而言，上述前者会推高房价，理应限制；而后者会形成完整的住房消费链，让城市变得宜居，理应鼓励。平心而论，第二套房无所谓好坏，关键在于土壤。
楼市将进入低速运行期宏扬地产的王翔认为，央行新政要求开发商购地自有资金不少于35%，贷款本身不能超过地价的70%。这种对开发商贷款做出严厉约束的政策，是对最近不断出现的“地王”现象的回应，有望在一定程度上减小开发商不理性的购地行为。
省国土资源厅有关人士则表示，前段时间省会房产、物价、国土等部门已对开发商囤房、囤地行为做出规范，要求开发商将项目开工、进度、竣工时间都写进土地出让合同。央行新政规定，土地贷款期限不得超过两年，囤积三年以上的商品房不得抵押贷款，这为相关部门清理经营性用地提供了金融方面的依据，将有利促进市场供给，减少开发企业囤积土地坐等房价上涨的行为。
而省会的一些地产相关人士则分析，一些统计表明，流动性过剩促使今年以来石家庄投资性购房比例大幅上升。在一些地段较好的楼盘投资性购房的比例已经达到了六成。房贷新政执行后，投资性需求有可能会大幅下降。今后一段时期，新房开盘就被抢光的现象可能不会再有。
一手房销售速度减慢后，一些中小开发商有可能会调整销售策略，比如加大优惠幅度刺激消费，减缓价格上调频率等。一手房销售速度放慢将对二手房市场产生传导效应。由于二手房买卖此前已经加征了超过10%的税收，一手房需求减少又会增加二手房交易成本，最终两者相互影响可能让房价稳定。
不过业内专家仍然分析指出，造成当前房价过快上涨的原因主要来自两个方面，一是流动性过剩刺激投资性需求猛增；二是城市化高速发展带来的刚性需求越来越大。因此，如果要有力抑制房价的进一步上涨，缓和供求关系依然是当务之急。
- [行业动态] 第二套房贷全面考验诚信体制
热点资讯
图片新闻
最新金牌商家
献爱心挽回岳
喝姜丝可乐能
未来世界的椅
4大秀发困扰
食物